住宅ローンシミュレーション

住宅ローンシミュレーショとシミュレーション計算を解説。住宅やマイホームを購入する前にはシミュレーションが大切となります。

公的住宅ローンと民間住宅ローンの違い

住宅ローンの種類や分類は？

住宅ローンには「公的住宅ローン」と「民間住宅ローン」があります。
「公的住宅ローン」としては、住宅金融公庫融資や財形住宅融資、自治体融資などがあります。
金利面は比較的有利な反面、物件に対する条件が厳しく、また、借入限度額には一定の制限があり、高額の融資は受けられないという点が特徴です。
また、住宅金融公庫は平成19年3月末で廃止され、住宅金融支援機構へ生まれ変わりました。これから公的ローンは非常に限られるようになります。

一方、「民間住宅ローン」は、銀行などの金融機関、JA、住宅ローン専門会社、一部の生命保険会社などで取り扱っています。
公庫が住宅ローン債権を買い取る形で多くの金融機関が販売する「フラット35」も民間住宅ローンに含まれます。 民間住宅ローンの特徴としては、融資限度額が大きめであるほか、物件に対する条件は公的ローンに比べるとやや緩やかで（ただしフラット35は公庫の基準に準ずる）反対に個人の信用力などのチェックが厳しくなっています。
「固定金利型」「変動金利型」のほか、「固定金利期間選択型」と呼ばれる特約期間中のみ金利が固定されるタイプなど、1つの金融機関でも商品のラインナップが幅広いのも特徴です。また、「キャンペーン」と称して金利優遇を3か月程度のサイクルで打ち出すなど、金融機関によって同タイプのローン商品でも適用金利に差が広がってきています。
勤務先によっては、社内融資や公務員共済（国家公務員・地方公務員）などの専用の住宅ローンが利用できる場合もあります。

公的ローンの種類

住宅金融公庫融資 (住宅金融支援機構）

国の財政融資資金を原資にした融資で、比較的低利で、長期間固定という特徴から、これまで、多くの国民に利用されてきました。
しかし、今後は、「特殊法人等整理合理化計画」に基づき、平成18年度末に公庫は廃止され、その事業は独立行政法人住宅金融支援機構に引き継がれるました。
これにより、従来、公庫が行ってきた直接融資は、災害関連（災害復興、耐震改修等）、財形住宅融資等を除いて廃止され、公庫の投割は、それまでの直接的な融資から、フラット35にみられる民間金融機関による融資の支援・補完へと転換されることになるのです。

サラリーマンや公務員を対象とした、勤労者が行う財形貯蓄の一部を原資とした還元融資。
近年、公的住宅ローンの中では最も低利となっています。適用金利は、申込み時点の金利になるが、5年ごとに金利が見直されることになります。
5年ごとに見直される財形住宅融資の適用金利には上限・下限はありません。元利均等返済方式の場合、6年目以降、再計算された返済額について、原則として従来の返済額の1．5倍（民間住宅ローンの変動金利型の場合は1．25倍）を上限とするルールがあるため、急激な金利上昇時には未払利息が発生することがあります。

都道府県や市区町村が申込み窓口になり、その地域に一定期間居住または勤務している人に対して行う融資です。 このなかで、現状でよく利用される「財形住宅融資」について説明します。

民間住宅ローンの種類

代表的なものにフラット35があります。
フラット３５は住宅金融公庫による「住宅ローンの証券化」を活用したもので、これによって多くの民間金融機関で長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」を提供しています。
フラット35の特徴 ・・最長35年間の長期固定金利で、適用金利は融資実行時の金利となります。最高8，000万円（ただし所要資金の8割まで）の大型融資で、財形住宅融資との併用も可能です（公庫財形と併用すると、所要資金まで）。
その他に、「保証料・連帯保証人ともに不要」、「団体信用生命保険の加入は任意」、「繰上返済手数料は無料」などが特徴として挙げられます。
申込人またはその配偶者の両親や子供が住むための住宅を建設または購入する場合でも、フラット35を利用できます。週末に利用する住宅など、セカンド八ウスの住宅取得にもフラット35を利用できます。
フラット35利用上の注意点 ・・融資額が所要資金の8割までであるので、民間金融機関の独自のローンを併用する場合以外は、自己資金が2割以上必要になります。
商品内容はどこの金融機関でも同一ですが、適用金利と手数料は取扱金融機関によって異なります。
また、団体信用生命保険への加入は任意であるため、加入する場合には別途、団信特約料の支払いが発生します。融資対象となる住宅は、住宅金融公庫が定めた技術基準に適合していることと、適合証明書の交付が必要となりますので、基準に合う住宅であるかどうかの確認も重要なチェックポイントになります。