繰上げ返済のポイント

繰上げ返済のポイントや事例。住宅ローン返済中にまとまった金額を返済することを「繰り上げ返済」といいます。繰り上げた金額はすべて借入元金の返済に充てられるため、予定していた利息の支払いが減ってお得です

繰上げ返済のタイミング

繰上返済は返済開始後、早い段階で繰上げ返済をする方がお得です！
繰り上げ返済した金額は、原則としてすべて「元金」の返済にあてられます。
返済の当初は、返済額に占める利息の割合がとても大きくなっているので、「期間短縮型」を選択すると、その期間分の利息が全部カットできることから、軽減される利息額が大きくなります。
つまり返済開始後早い段階で繰り上げ返済した方が、利息の軽減効果が大きくなるということです
もう一方の「返済額軽減型」は、返済期間はそのままにして、毎回の返済額を減らす方法で、例えば家計がちょっと苦しいから少しでも月々の住宅ローンの負担を減らしたい場合に選択することが多いようです。

借り換えと繰り上げ返済の大事な関係

借り換えを検討している人は繰上返済は慎重に！

いずれ借り換えをしようと考える人は繰上げ返済を慎重に行う必要があります。
なぜなら多くの住宅ローンは以前に借りていたローンの残存期間よりも長く設定することはできないからです！
繰上げ返済で期間を縮めたために、その後借り換えができなくなるというケースもありうるのです。
繰上げ返済時には将来の返済予定スケジュールなども考慮し決定する必要があります。

繰上げ返済の優先順位

複数の住宅ローンを利用している場合は？
複数の住宅ローンを併用している人は、どんな点に気をつければいいのでしょうか？
これも基本的には借り換えなどの時と同じで、下記に該当するローンから繰り上げ返済を行う方がメリットもありベストです。

①金利の高いローン
②変動金利のローン
③返済期間の長いもの
④借入残高の多いもの

手数料を考える重要性

繰上げ返済を行なうときには、基本的に、取り扱い金融機関で「手数料」が引かれます。
そのため、あまり返済額が少額だと、手数料代がバカにならなくなってしまう場合もありますので、注意が必要です。
都市銀行の場合、100万円を1回で繰上げ返済した場合の手数料は1万5千円程度で済みますが、10万円を10回に分けて返済した場合は、10倍の15万円も手数料がかかることになってしまいます。
この手数料は、金融機関によっても、また、固定金利か変動金利か、「返済期間短縮型」か「返済額軽減型」か、などによっても変わってきます。
最近は、「フラット35」などの繰上げ返済手数料を無料とする銀行も増えてきましたので、繰上げ返済をしながらローンを返済する予定の方には、最初からそうした手数料無料の金融機関で住宅ローンを借りる方がメリットが大きいのです。

住宅ローン減税を受けている方は、ローンの残期間が10年未満になると減税制度が適用されなくなってしまいますので、留意しておいてください。